Trong quá trình xây dựng và phát triển các dự án nhà ở, chủ đầu tư dự án thường huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bản chất của nhà ở hình thành trong tương lai là chưa hiện hữu nên sẽ mang đến nhiều rủi ro cho người mua. Vì thế, Nhà nước đã ban hành những quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản, Khoản 19, Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, nhà ở trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm sau:
- Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản.
- Thứ hai, tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng, nhà ở hình thành trong tương lai tuy chưa tồn tại nhưng có các điều kiện và cơ sở nhất định (quyết định chủ trương, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng,…) chứng minh rằng nhà ở đó sẽ được hình thành trong tương lai.
Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai
Khi Sở Xây dựng xem xét hồ sơ của chủ đầu tư để có văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì phải căn cứ vào quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 để thực hiện.
Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 được áp dụng cho trường hợp trước khi chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, không áp dụng khi chủ đầu tư gửi văn bản đề nghị Sở Xây dựng có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Theo đó, quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:
- Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
- Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng;
- Có hồ sơ dự án được phê duyệt, có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Quyết định giao đất để Chủ đầu tư thực hiện dự án;
- Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;
- Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
- Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án. Trường hợp là chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng.
- Trường hợp đã thế chấp dự án tại ngân hàng, tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải có thủ tục giải chấp;
- Có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
- Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải có mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng;
- Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào Khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:
- Chủ đầu tư nộp hồ sơ gồm các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê, mua đến Sở Xây dựng nơi thực hiện dự án nhà ở;
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư;
- Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư. Nếu hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do;
- Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng đã quá thời gian theo quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng chưa có văn bản thông báo mà nhà ở đó đã có đủ điều kiện được bán, cho thuê thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Những lưu ý quan trọng về nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 57, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 thì khi thực hiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị áp dụng hình phạt xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh lên đến 12 tháng đồng thời phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại (nếu có), buộc thực hiện đúng quy định hoặc cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua và thuê.
Hành lang pháp lý được ban hành chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi người mua
Như vậy, pháp luật đã tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, khi giao kết loại hợp đồng này, các bên phải tuân thủ và thực hiện nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật. Người mua cần phải tra cứu thông tin và xem xét các giấy tờ pháp lý một cách cẩn thận, nhằm tránh việc vướng phải những rủi ro không cần thiết.