Chỉ tiêu quy hoạch là các thông số quan trọng phục vụ cho việc quản lý đô thị một cách hiệu quả. Vậy các chỉ tiêu quy hoạch đô thị gồm những gì? Đất xây dựng đô thị là gì? Đất dân dụng là gì? Hãy cùng TOP Bất động sản tìm hiểu bài viết sau.
Chỉ tiêu quy hoạch là gì?
Chỉ tiêu quy hoạch được hiểu là các thông số kỹ thuật thể hiện các mục tiêu chiến lược cũng như định hướng quy hoạch. Các chỉ tiêu quy hoạch này đều đã được quy định cụ thể tại các điều luật, nghị định, thông tư, quy chuẩn, tiêu chuẩn cũng như đã được xác minh trong hồ sơ đồ án quy hoạch và các công cụ quản lý đô thị khác.
Chỉ tiêu quy hoạch đô thị giúp cho việc quản lý đô thị trở nên thuận tiện hơn
Chỉ tiêu liên quan đến mật độ trong quy hoạch đô thị hiểu đơn giản là số lượng của một đối tượng trên một đơn vị diện tích. Khái niệm này có thể mở rộng hơn liên quan đến khoảng cách, bán kính giữa các đối tượng được quy hoạch hoặc mật độ trên một đơn vị thứ cấp khác như dân số.
Các chỉ tiêu quy hoạch đô thị
Các chỉ tiêu quy hoạch đô thị liên quan mật độ được sử dụng phổ biến trong việc quản lý đô thị bao gồm: Chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị, chỉ tiêu đất dân dụng, chỉ tiêu đất theo đơn vị ở (m2/người), chỉ tiêu đất cây xanh, chỉ tiêu mật độ xây dựng, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật.
1. Chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị
Đây là loại chỉ tiêu quy hoạch nhằm phản ánh mức độ tập trung dân số trên toàn lãnh thổ tự nhiên của đô thị cũng như mức độ tập trung dân theo ranh giới hành chính của đô thị. Chỉ tiêu quy hoạch này ít được sử dụng trong quy hoạch đô thị nhưng lại được sử dụng như một công cụ đánh giá và phân loại đô thị theo Nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13.
Xem thêm và tải file Nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13 TẠI ĐÂY
Chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị phản ánh mức độ tập trung dân trên toàn diện tích tự nhiên của đô thị
Các chỉ tiêu quy hoạch đô thị về mật độ dân số nội thị, nội thành trên diện tích đất xây dựng đô thị ngoài phục vụ công tác đánh giá, phân loại thì còn là công cụ để quản lý cũng như đánh giá tính hiệu quả việc quản lý hạ tầng đô thị.
2. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
Chỉ tiêu sử dụng đất là gì? Đây là nhóm chỉ tiêu quy hoạch chính làm cơ sở cho việc quản lý, lập, thẩm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất có thể dựa theo đồ án quy hoạch đã được duyệt.
Chỉ tiêu sử dụng đất là cơ sở phê duyệt các đồ án quy hoạch
Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD, các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất bao gồm các chỉ tiêu: Đất xây dựng đô thị, đất dân dụng, đất đơn vị ở, đất ở hay đất cây xanh, đất công trình dịch vụ công cộng,…
Xem và tải file Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD TẠI ĐÂY.
– Chỉ tiêu đất xây dựng đô thị: Đất để dành xây dựng các chức năng đô thị bao gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Chỉ tiêu đất xây dựng đô thị là một trong các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quan trọng
– Chỉ tiêu đất dân dụng (m2/người): Đất dân dụng là gì? Đất dân dụng là đất để xây dựng các công trình nhằm để phục vụ các hoạt động dân dụng. Chỉ tiêu đất dân dụng là mật độ dân cư trên tổng diện tích của đất dân dụng và được khống chế ở mức 45-55 m2/người nhằm đảm bảo việc tập trung dân số theo một quy chuẩn nhất định tạo sự thuận tiện trong việc sắp xếp hệ thống các hạ tầng đô thị.
Đất dân dụng là đất nhằm phục vụ các hoạt động dân dụng
– Chỉ tiêu đất đơn vị ở (m2/người): Đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị nhằm phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Nhà ở; Công trình dịch vụ – công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên hoặc hàng ngày của cư dân; Đường giao thông (từ cấp phân khu đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ cho đơn vị ở. Chỉ tiêu đất đơn vị ở là mật độ cư dân trên diện tích đơn vị ở và được khống chế ở mức 15-55 m2/người nhằm mục đích đảm bảo bán kính di chuyển của cư dân một cách hợp lý đến các cơ sở dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của dân cư.
Chỉ tiêu đất đơn vị ở nhằm mục đích đảm bảo nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của dân cư
– Chỉ tiêu đất cây xanh: Đất cây xanh đơn vị ở bao gồm công viên, vườn hoa, các sân chơi phục vụ cho nhu cầu và khả năng tiếp cận của toàn bộ người dân trong đơn vị ở. Chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng cho công cộng trong đơn vị ở được khống chế ở mức 2m2/người còn đất cây xanh sử dụng cho công cộng ngoài đơn vị ở thì được khống chế ở mức tối thiểu từ 4-7m2/người và còn phụ thuộc vào loại đô thị. Cùng với chỉ tiêu dân số trong đơn vị ở cũng như toàn đô thị kết hợp với chỉ tiêu đất cây xanh sẽ cho ra mật độ đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở cũng như trong toàn đô thị. Chỉ tiêu quy hoạch này sẽ góp phần tạo ra không gian xanh và môi trường sống trong lành cho đơn vị ở nói riêng và toàn đô thị nói chung.
Chỉ tiêu đất cây xanh góp phần tạo không gian và môi trường thông thoáng cho đơn vị ở và toàn đô thị
– Chỉ tiêu đất công trình – dịch vụ công cộng: Bao gồm y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, thương mại và các công trình dịch vụ – công cộng khác,… Các chỉ tiêu quy hoạch này gián tiếp tạo ra mật độ công trình – dịch vụ công cộng, hệ thống hạ tầng xã hội phục vụ cho từng đơn vị ở và toàn bộ đô thị.
Chỉ tiêu công trình – dịch vụ công cộng tạo ra hệ thống hạ tầng phục vụ cho toàn đô thị
3. Chỉ tiêu mật độ xây dựng
Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD, mật độ xây dựng bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng là một trong những chỉ tiêu quy hoạch phổ biến
– Mật độ xây dựng thuần: Đây được hiểu là tỷ lệ diện tích đất bị chiếm của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích của lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, tiểu cảnh trang trí, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
– Mật độ xây dựng gộp: Được hiểu là tỷ lệ đất bị chiếm của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, cây xanh, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình).
Chỉ tiêu mật độ xây dựng là chỉ tiêu quy hoạch nhằm để đánh giá “độ đặc” của hệ thống các công trình kiến trúc trên từng lô đất (mật độ xây dựng thuần) và trên từng khu đất (mật độ xây dựng gộp) .
Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD, mật độ xây dựng gộp được cho phép tối đa từ 5-60% tùy theo từng khu vực đô thị chức năng và mật độ xây dựng thuần được cho phép tối đa từ 40-100% với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (trong đó, mật độ cho phép 100% được áp dụng cho nhà ở riêng lẻ được xây dựng với diện tích ≤90m2).
Tùy theo từng khu vực đô thị và hình thức nhà ở mà sẽ có những quy định khác nhau về mật độ xây dựng
Bên cạnh đó, mật độ xây dựng thuần cũng cho phép các khu vực đô thị đang hiện hữu được xây dựng mật độ 100% đối với các căn hộ có diện tích ≤100m2 và chiều cao công trình đảm bảo không quá 25m (xấp xỉ 7 tầng).
Đối với các khu quy hoạch xây dựng mới, mật độ xây dựng thuần tối đa dành cho các công trình – dịch vụ công cộng là 40%. Đối với các khu quy hoạch xây dựng hiện hữu, mật độ xây dựng cho các công trình dịch vụ – công cộng được cho phép sẽ nhỉnh hơn là 60%. Mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép với nhóm nhà chung cư từ 35-75% và từ 40-80% đối với nhà ở thương mại, dịch vụ và hỗn hợp.
4. Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất
Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ diện tích sàn nhằm phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, các gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thường được xác định trên tổng diện tích lô đất
Cách tính chỉ tiêu sử dụng đất là: Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất.
Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thể hiện mật độ chất tải hạ tầng trên tổng diện tích lô đất và là cơ sở để đánh giá khả năng đáp ứng hạ tầng.
Hệ số sử dụng đất cũng là căn cứ để xác định giới hạn số tầng tương ứng mật độ xây dựng được cho phép; Thể hiện quy mô công trình, chi phí xây dựng.
Hệ số sử dụng đất càng cao thì lợi ích kinh tế càng lớn, tuy nhiên nếu như sử dụng hệ số quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hạ tầng khu vực và làm giảm khả năng cạnh tranh của dự án.
5. Chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống hạ tầng công trình kỹ thuật bao gồm: Hệ thống giao thông; Hệ thống cung cấp năng lượng (cấp điện, xăng dầu, khí đốt…); Hệ thống chiếu sáng công cộng; Hệ thống thông tin liên lạc (kỹ thuật viễn thông); Hệ thống cấp thoát nước; Hệ thống thoát nước và xử lý nước thải (XLNT); Hệ thống vệ sinh công cộng; Hệ thống quản lý chất thải rắn (CTR); Hệ thống nhà tang lễ, nghĩa trang và cơ sở hỏa táng; Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác.
Chỉ tiêu mật độ công trình kỹ thuật phổ biến nhất là mật độ đường giao thông
Chỉ tiêu mật độ công trình kỹ thuật được sử dụng phổ biến nhất trong quản lý đô thị thường là các chỉ tiêu mật độ đường giao thông bao gồm chiều dài đường trên đơn vị diện tích (km/km2) hoặc diện tích đất giao thông trên đất xây dựng đô thị (%).
Các vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn quy hoạch đô thị
Vấn đề tồn đọng hàng đầu chính là chưa có sự thống nhất các chỉ tiêu quy hoạch cho các mục đích quản lý khác nhau.
Mục tiêu cuối cùng của việc lập ra các quy chuẩn về chỉ tiêu quy hoạch là phát triển đô thị, vì vậy hệ thống các chỉ tiêu này đều phải dựa trên các yêu cầu chung của việc quản lý đô thị.
Hiện nay, các chỉ tiêu quy hoạch đô thị vẫn chưa có sự thống nhất dẫn đến một số khó khăn trong công tác quản lý
Quản lý đô thị dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ đầu tiên phải kể đến là làm sao để giải quyết việc cung cấp dịch vụ hạ tầng tối ưu cho đô thị (bao gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật). Bên cạnh đó là phải làm sao để giải quyết bài toán cân bằng giữa việc khai thác tối đa quỹ đất nhưng vẫn đảm bảo không gian và cảnh quan cho khu đô thị.
Hệ thống các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ giải quyết vấn đề cung cấp hạ tầng bao gồm hai nhóm:
– Chỉ tiêu mật độ nhằm xác định nhu cầu hạ tầng: Các chỉ tiêu đã có như chỉ tiêu đất xây dựng đô thị, chỉ tiêu đất dân dụng, chỉ tiêu đất đơn vị ở, hệ số sử dụng đất.… trên thực tế khó có thể xác định được số lượng dân cư cư trú cũng như dân số trong tương lai. Vì thế có thể cân nhắc sử dụng mật độ căn hộ trên một đơn vị diện tích (đất xây dựng đô thị, đất dân dụng, đất đơn vị ở,…)
– Chỉ tiêu mật độ nhằm xác định khả năng cung cấp hạ tầng: Chỉ tiêu này được xác định dựa theo diện tích hoặc theo đầu người. Thường thì các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng không thể giải quyết được các vấn đề về khả năng cung cấp hạ tầng cũng như chất lượng hạ tầng.
Dân số gia tăng liên tục dẫn đến những khó khăn trong việc đo lường mật độ dân số
Hệ thống các chỉ tiêu về mật độ chủ yếu được quản lý theo chức năng sử dụng đất (nhà ở riêng lẻ, chung cư, công trình dịch vụ – công cộng, công trình dịch vụ – thương mại, công trình hỗn hợp) và theo kích thước lô đất, tầng cao công trình. Việc quản lý theo kích thước lô đất sẽ dẫn đến trong cùng một khu vực đô thị sẽ có các yêu cầu về mật độ khác nhau khi các lô đất có kích thước khác nhau. Trong khi vấn đề mật độ lẽ ra phải liên quan đến vị trí lô đất trong đô thị.
Khi trình độ quản lý đô thị phát triển ở mức cao hơn thì nhận thức của người dân cũng được nâng cao. Khi đó xã chỉ tiêu quy hoạch này cũng cần có sự thay đổi nhằm đảm bảo sự linh hoạt và tính xã hội. Vì thế các chỉ tiêu quy hoạch này cần được nghiên cứu và hoàn thiện theo từng giai đoạn phát triển và giải quyết được các vấn đề tồn đọng.
Trên đây là toàn bộ những thông tin về chỉ tiêu quy hoạch đô thị do TOP Bất động sản tổng hợp. Hy vọng đây sẽ là những thông tin hữu ích cho Quý khách hàng.